Was ist der Verkehrswert ?

Der Verkehrswert wird im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Er wird nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV) in Verbindung mit den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) ermittelt.

Der Verkehrswert wird hierbei durch den Preis bestimmt, der

• zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag)
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit
• und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Der tatsächlich zu erzielende Verkaufpreis kann vom Verkehrswert nach unten oder nach oben abweichen. Abweichungen nach oben sind dann möglich, wenn ein Käufer gefunden wird, der aus persönlichen oder sonstigen Gründen unbedingt genau dieses Grundstück erwerben möchte. Abweichungen nach unten können sich insbesondere dann ergeben, wenn unter erheblichem Zeitdruck verkauft werden soll.
Nach § 7 WertV "sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles zu wählen, die Wahl ist zu begründen."

© valimmo.de - Dipl.-Sachverständiger (DIA) Martin Burkard Karlsruhe 2010