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Die Bewertung von Immobilien nach dem Erbschaftssteuerreformgesetz ab 2009:

Durch die Änderungen des Bewertungsgesetzes werden Immobilien beim Vererben künftig meist höher bewertet. Bisher wurde vom Finanzamt eine (evtl. fiktive) Durchschnittsjahresmiete der Immobilie ermittelt, diese wurde mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Abgezogen wurde dann 0,5 % Wertminderung pro Jahr, maximal 25 %. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgte dann wieder ein Zuschlag von 20 %.

Ab 2009 soll der Wert von Immobilien vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Das dürfte jedoch nur in ganz wenigen Fällen gelingen, da selbst baugleiche Reihenhäuser durch unterschiedliche Innenausstattungen erhebliche Wertunterschiede aufweisen können. Mietobjekte und Gewerbeobjekte, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt, sollen nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Ansatz, für die sich kein Vergleichswert ermitteln lässt.

Die Verfahren sind ähnlich aufgebaut, wie die Vorschriften des BauGB, der WertV und den WertR, nach denen Sachverständige den Verkehrswert ermitteln. Allerdings mit erheblichen Unterschieden, die in der Praxis zu Streitigkeiten mit den Finanzämtern führen werden:
  • Beim Ertragswertverfahren ist - anstatt der nachhaltig erzielbaren - die tatsächliche Miete anzusetzen, Underrent und Overrent werden nicht berücksichtigt. Es wird eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer unterstellt.
  • Beim Sachwertverfahren wird eine Restnutzungsdauer von mindestens 40 % der Gesamtnutzungsdauer unterstellt.
  • Vermietete Immobilien werden zu 90 % des angesetzten Wertes angesetzt.
  • Instandhaltungsrückstände werden nicht berücksichtigt.
  • Und es wurde bisher noch nicht veröffentlicht, ob ein Finanzbeamter zur Bewertung das Gebäude besichtigt. Ein Gutachter kann nur dann einen Verkehrswert ermitteln, wenn er das Gebäude besichtigt hat.
Ansonsten ist das Gesetz sehr ausführlich, im Anhang finden sich sogar eine Vervielfältigertabelle, eine Übersicht der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der einzelnen Gebäudearten, eine Aufstellung von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Gebäudealter, Regelherstellungskosten (ähnlich Normalherstellungskosten) und so genannte Wertzahlen (pauschalierte Marktanpassungsfaktoren abhängig vom Bodenwert).
Den vollständigen Entwurf des Erbschaftsteuerreformgesetzes finden Sie bei den Veröffentlichungen des Bundestages.


© valimmo.de - Dipl.-Sachverständiger (DIA) Martin Burkard Karlsruhe 2010