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Was ist der Ertragswert ?

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn ein Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Renditegesichtspunkten gekauft wird. Es ist das Regelverfahren für Mietwohnhäuser und Gewerbeobjekte.

Der Ertragswert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Dazu wird zunächst der Rohertrag (die Nettokaltmiete) ermittelt. Davon werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der berechnete Reinertrag wird in die Bodenwertverzinsung und in den Reinertragsanteil der baulichen Anlagen aufgeteilt (d.h. der Reinertrag wird auf das Grundstück und auf das Gebäude aufgeteilt). Der errechnete Reinertrag der baulichen Anlagen wird über die Restlaufzeit mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Der Rohertrag ist das nachhaltig erzielbare Einkommen aus einem Grundstück, das sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung erwirtschaften lässt. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten (Grundsteuer, Heizung usw.) bleiben unberücksichtigt. Die nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) sind vom Rohertrag in Abzug zu bringen. Nach § 11 WertV ist "der Liegenschaftszinssatz der Zins, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften durchschnittlich verzinst wird. Der Liegenschaftszins ist auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln." Der Liegenschaftszins ist also eine Art Immobilienzins, der stark von Art und Lage des Grundstücks abhängt. Ein wertbeständiges massives Einfamilienhaus in einer Top Lage hat (wie eine sichere Bundesanleihe) eine niedrigere Verzinsung als ein Gewerbeobjekt in einer Ausfallstraße (analog einer Risiko behafteten Emerging Market Anleihe). In der Regel werden die Liegenschaftszinssätze für die verschiedenen Nutzungsarten vom Gutachterausschuss der Gemeinde veröffentlicht.