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Was kostet Ihre Immobilie ?

Wenn diese Frage so einfach zu beantworten wäre, gäbe es keine Sachverständigen und Gutachter.

Den einzigen realistischen Preis kennen Sie, wenn Sie die Immobilie selbst bauen. Dann wissen Sie, was Sie für das Grundstück, für die Baukosten und für die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Architekt usw.) bezahlt haben.

In den weiteren Lebensphasen der Immobilie wird der Wert von vielen Faktoren bestimmt:

  • wenn Sie die Immobilie beleihen möchten, ist es manchmal schon erstaunlich, wie tief die Bank den Beleihungswert ansetzt
  • wenn Sie verkaufen möchten, erhoffen Sie sich einen möglichst hohen Wert. Ihr Kaufinteressent hofft auf einen möglichst niedrigen Wert
  • wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen, wird er Ihnen vielleicht zuerst einen sehr hohen Preis nennen, um den Auftrag zu erhalten. Hat er dann mehrmals vergeblich inseriert, wird er plötzlich einen sehr viel niedrigeren Wert ansetzen
  • möchte Ihr Nachbar Ihre Immobilie erwerben, um z.B. seine Tochter einziehen zu lassen, wird er bereit sein, erheblich mehr als den fairen Wert zu bezahlen, da er ein starkes persönliches Interesse gerade an Ihrer Immobilie hat
  • verkaufen Sie unter erheblichem Zeitdruck, wird der Verkaufspreis in der Regel niedriger ausfallen
  • bei einer Ehescheidung haben die beiden Expartner oft erheblich unterschiedliche Vorstellungen über den Wert der Immobilie
  • beim Vererben geht das Finanzamt wegen der Erbschaftsteuer gerne von einem unrealistisch hohen Wert aus

Die geringe Preistransparenz liegt zum einen an der Inhomogenität des deutschen Immobilienbestandes. Bei uns gibt es selten, wie z.B. in Spanien oder in den USA ganze Siedlungen oder Stadtteile mit gleichen Gebäuden. In Deutschland ist jedes Haus anders als das andere, oft unterscheiden sich selbst Nachbargebäude erheblich in Größe, Ausstattung und Baujahr.
Ein weiterer Grund ist die geringe Transaktionshäufigkeit. In Deutschland wechseln nach Schätzungen nur ca. 1 % des Immobilienbestandes pro Jahr den Eigentümer. In anderen Ländern, z.B. den USA ist es üblich, erst einmal ein kleines Haus zu kaufen. Ist dann genügend Geld vorhanden, wird das kleine Haus verkauft und man kauft ein größeres Haus in einer besseren Gegend. Oft erfordert auch der Beruf ein erneutes Umziehen und damit Verkauf und Neukauf. Somit liegen dort viel mehr Vergleichspreise vor.

Genau hier kommt in Deutschland der Gutachter oder Sachverständige zum Einsatz. Er ermittelt anhand seiner Erfahrung, seines Sachverstandes und anhand der Vergleichsdaten, die die Gutachterausschüsse sammeln, einen Marktwert (fair value) oder den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie.


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© valimmo.de - Dipl.-Sachverständiger (DIA) Martin Burkard Karlsruhe 2011